中華人民共和國物權法

第七十三條理解

                   坦言律師  張祖勤

物權法 第七十三條 建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。

●條文主旨

本條是關于建筑區劃內的道路、綠地、公用設施、物業服務用房和其他公共場所歸屬的規定。

●立法背景

在物權法起草、審議和征求意見中，多數意見反映，目前建筑區劃內的道路、綠地、公用設施、物業服務用房和其他公共場所的所有權歸屬不明，導致業主與開發商、業主與物業公司糾紛多，矛盾大，物權法應當對建筑區劃內的道路、綠地、公用設施、物業服務用房和其他公共場所的歸屬作出明確規定。但在物權法中如何規定，存在著不同意見。有的認為，道路是市政設施，應當屬于國家所有，業主享有使用權。有的認為，綠地是土地的一種使用功能，其實質就是土地，城市土地屬于國家所有，業主只有使用權，沒有所有權。有的認為，城市的土地是國有的，無論是道路還是綠地，所有權只能歸國家。有的認為，現實中，業主購房通常不支付物業管理用房的價款，對物業管理用房沒有權利。有的認為，業主購房后對所購房屋擁有的所有權包括兩部分，一部分是對建筑物內住宅、經營性用房等專有部分享有的專有權、獨立的所有權，另一部分是對專有部分以外的道路、綠地、公用設施、物業服務用房和其他公共場所等共有部分以及建筑物的附屬設施享有的共有權。有的認為，建筑區劃內的道路、綠地、公用設施、物業服務用房和其他公共場所所有權的歸屬，應當本著誰投資歸誰所有的原則確定。

●條文解讀

道路、綠地、物業服務用房歸屬的現實情況是，建筑區劃內的綠地基本歸業主所有。道路有的歸業主所有，有的歸市政所有。例如有的地方規定，建筑區劃內四米以下寬的道路歸業主，四米以上寬的道路歸市政。有些大的建筑區，如北京的天通苑，主干線道路產權歸政府。物業管理用房的歸屬，《物業管理條例》第38條規定，物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業管理企業不得改變物業管理用房的用途。

立法部門經調查研究認為，道路、綠地、公用設施、物業服務用房和其他公共場所作為建筑物的附屬設施原則歸業主共有。因此本條規定，建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。需要說明的是，本條規定的綠地、道路歸業主所有。不是說綠地、道路的土地所有權歸業主所有，而是說綠地、道路作為土地上的附著物歸業主所有。

●坦言律師

1、綠地概念：針對《物權法》第73條中“綠地”的解釋【參閱全國人大委員會法制工作委員會民法室：《中華人民共和國物權法條文說明、立法理由及相關規定》，北京大學出版社2007年版，第73頁。】：“本條規定的綠地、道路歸業主所有，不是說綠地、道路的土地所有權歸業主所有，而是綠地、道路作為土地上的附著物歸業主所有?！币鈶獮楦街谕恋刂?。就綠地而言，附著于土地的究竟是什么?通過下面綠地規劃的注解，大抵可以得出這樣的答案：附著于土地的主要是植被?！段餀喾ā返?3條規制的對象是“建筑區劃內的綠地”，到規劃學中去尋找綠地的含義?！緟㈤?strong>《城市居住區規劃設計規范》(GB50180-93)，中國建筑工業出版社1994年版，第4頁、第6頁。】城市居住區規劃設計規范顯示，在居住區規劃之下，居住區用地依其功能被分為居住用地、公建用地、公共綠地、道路用地四種。此處的公共綠地與《物權法》第73條所稱的“城鎮公共綠地”并非同一含義，《物權法》第73條所稱的“城鎮公共綠地”是指滿足規定的日照要求、適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包括居住公園、小區小游園、組團綠地及其它塊狀、帶狀綠地?？梢?，建筑區劃內的綠地是從建設用地的角度來使用的。小區的綠地除了上述公共綠地之外，還包括宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地(即道路紅線內的綠地)，但不包括屋頂、曬臺上的人工綠地。通常所謂綠地率，即指居住區用地范圍內上述各種綠地的總和占居住區用地的比率?！緟⒁娦烀鲌颍骸兑舱劸G地率——兼論居住區綠地規劃控制》，《規劃師》2000年第5期 】
 2.售房協議設定綠地專有使用權的合法性
  

（1）由于專有使用權設定協議在性質上屬于(共有物)分管協議，須由共有人的合意才能訂立，非共有人所作出的專有使用權的約定僅為一般的債權協議，對于共有人并不能直接產生拘束力。因此，共有部分的分管于此時尚不能發生，專有使用權當然無從成立。因為依我國《物權法》的規定，無論是商品房預售還是商品房現售，在商品房買賣合同成立之時，買受人并未取得所涉商品房的所有權，也就無從確立其業主地位，無從對小區共有部分享有共有權。允許開發商在第一次的權利配置中將該特定部分的專有使用權賣斷給特定人顯然是不符合物權法的共有意圖當然的應認為違反公共秩序而確定售房協議設定綠地專有使用權條款無效。

3.規劃文件不能規定綠地專屬于個人。

《城鄉規劃法》的第三十七條是關于以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目申請建設用地規劃許可證的核發程序的規定。

第三十七條規定：在城市、鎮規劃區內以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目,經有關部門批準、核準、備案后,建設單位應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門提出建設用地規劃許可申請,由城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門依據控制性詳細規劃核定建設用地的位置、面積、允許建設的范圍,核發建設用地規劃許可證。

建設單位在取得建設用地規劃許可證后,方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地,經縣級以上人民政府審批后,由土地主管部門劃撥土地。

《城鄉規劃法》的第三十八條是關于以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目建設用地規劃許可證的核發程序的規定。 依《城鄉規劃法》的第三十八條規定 在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的,在國有土地使用權出讓前,城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃,提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件,作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊,不得出讓國有土地使用權。
以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目,在簽訂國有土地使用權出讓合同后,建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同,向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門領取建設用地規劃許可證。
城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門不得在建設用地規劃許可證中,擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規劃條件。

本條是關于以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目建設用地規劃許可證的核發程序的規定。

4.《城市綠化條例》適用于在城市規劃區內種植和養護樹木花草等城市綠化的規劃、建設、保護和管理，沒有明確綠地的權屬。

公共綠地或者明示屬于個人“綠地”爭議多屬因“綠地”本身的使用(改變用途)而發生的爭議，這里置重的是植被所占用范圍內的土地 (建設用地)使用權的歸屬，而絕非植被所有權的歸屬。

建設工程用地許可和建設工程規劃規劃許可的公共綠地，共有部分本由全體業主共有，其使用所產生之收益理應由全體業主共有。但如果開發商在商品房買賣合同中將小區綠地的專有使用權一次性、永久性地授予某買受人，又不將該部分綠地的專用利益回饋給全體業主，則剝奪了全體業主對共有部分的收益權，應予禁止。同時，如果允許在商品房買賣合同中設定綠地的專有使用權，則將會導致全體業主共有的綠地面積減少。綠地權利，可以通過明文屬于個人的，以專有使用權為主，而這里的“明示”，只能是管理規約或業主大會的明示，而且明示的意義僅在于在綠地之上設定專有使用權。

綠地的概念把土地使用權和地上的植被簡單化一的成為綠地，導致物權法定無法落實綠地的權屬依法登記，因此，物權法第七十三條規定的遭致理解歧義，綠地被侵占事件屢屢發生，通過法律授權行政機關實施行政許可的方式重新配置綠地的權屬必然引發的后果。

●相關規定

《物業管理條例》第38條。

物權法

第一條為了維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的物權，根據憲法，制定本法。
第二條 因物的歸屬和利用而產生的民事關系，適用本法。
本法所稱物，包括不動產和動產。法律規定權利作為物權客體的，依照其規定。
本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。
第三條 國家在社會主義初級階段，堅持公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度。
國家鞏固和發展公有制經濟，鼓勵、支持和引導非公有制經濟的發展。
國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利。
第四條 國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
第五條 物權的種類和內容，由法律規定。

第七十三條規定：建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。

第七十條 業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。